Mieteinnahmen beim Unterhalt: AfA, Zinsen und Tilgung

Wessen Mieteinnahmen sind für welchen Unterhalt wichtig?

Mieteinkünfte können auf beiden Seiten einer Unterhaltsberechnung eine Rolle spielen. Beim zahlungspflichtigen Elternteil können sie die für Kindesunterhalt verfügbare Einkommensbasis erhöhen. Bei getrennten Ehegatten gehören nach § 1361 BGB die Erwerbs- und Vermögensverhältnisse beider Personen zur Prüfung. Eigene Mieterträge eines geschiedenen Ehegatten können nach § 1577 BGB dessen ungedeckten Bedarf vermindern.

Ermitteln Sie zunächst, wem die Einnahmen rechtlich und wirtschaftlich zuzuordnen sind, welcher Anteil tatsächlich zufließt und für welchen Zeitraum gerechnet wird. Bei Miteigentum gehören die Eigentums- und Kostenvereinbarungen dazu. Der Gesamtmietzufluss auf ein gemeinsames Konto ist nicht automatisch das persönliche Nettoeinkommen einer einzigen Person.

Dieser Beitrag betrifft die Bereinigung von Erträgen aus vermieteten Immobilien. Für die Bewertung selbstgenutzten Eigentums erläutert Wohnvorteil beim Unterhalt den passenden Mietwert. Bei einem teilweise selbstgenutzten Haus sind Flächen, Einnahmen und Finanzierung aufzuteilen: Dieselbe Fläche darf nicht zugleich vollständig als Eigennutzung und als Mietertrag erfasst werden. Das beanstandet der BGH in XII ZB 557/20, Rn. 32.

Wie wird aus dem Mietzufluss eine nachvollziehbare Einkommensrechnung?

Beginnen Sie mit einer Übersicht je Wohnung oder Gebäude und Jahr. Trennen Sie Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlungen, Nachzahlungen und Erstattungen. Wenn Sie mit dem gesamten Zufluss einschließlich Umlagen rechnen, müssen die zugehörigen belegten Ausgaben mitgeführt werden. Wer mit Nettokaltmiete beginnt, darf vom Mieter getragene Betriebskosten nicht noch einmal ohne Gegenposten abziehen.

§ 556 BGB unterscheidet Betriebskostenvereinbarung, Vorauszahlung und Abrechnung. Verwaltung und Instandhaltung gehören nach § 1 Absatz 2 BetrKV nicht zu den dortigen Betriebskosten. Daraus folgt für die Unterhaltsmappe: Das gesamte Hausgeld lässt sich nicht als eine einzige Position einsetzen. Prüfen Sie einzelne Kosten, Erstattungen und tatsächliche Belastungen.

Nach Nr. 1.6 der Unterhaltsleitlinien NRW, Stand 1. Januar 2026 sind Mieteinnahmen nach Abzug der Aufwendungen für Finanzierung und Erhaltung Einkommen. Bei stärkeren Schwankungen kann für laufende und künftige Einkünfte ein Mehrjahresdurchschnitt passend sein. Es gilt hier keine starre Regel, wonach Vermietung immer genau über drei Jahre zu mitteln wäre. Neue Mietverträge, Leerstand und größere Erhaltungsarbeiten brauchen eine zeitliche Einordnung.

Warum ist Gebäude-AfA regelmäßig wieder hinzuzurechnen?

Eine Gebäudeabschreibung in der Steuererklärung ist nicht automatisch eine aktuelle Ausgabe. Der BGH, Beschluss vom 15. Dezember 2021 – XII ZB 557/20, Rn. 24–25, bestätigt, dass steuerliche Pauschalen den realen Wertverlust nicht zuverlässig abbilden. Für die Unterhaltsberechnung wird eine bereits abgezogene Gebäude-AfA deshalb regelmäßig dem steuerlichen Ergebnis wieder zugeschlagen.

Der BGH lässt eine Berücksichtigung eines nutzungsbedingten Gebäudewertverlusts nur bei konkret feststellbaren Zahlen in Betracht kommen; im entschiedenen Fall fehlten diese. Das ist etwas anderes als das bloße Vorlegen des steuerlichen AfA-Plans. Ebenso wenig betrifft diese Gebäude-Regel ungeprüft jede Abschreibung eines betrieblichen Geräts. Solche Betriebsausgaben behandelt Unterhalt bei Selbstständigen gesondert.

Welche Kreditraten zählen – und wie sieht die Umrechnung aus?

Zinsen vergüten das geliehene Kapital, Tilgung reduziert die Restschuld. Obwohl Tilgung Vermögen aufbauen kann, erkennt der BGH bei einer kreditfinanzierten Vermietung grundsätzlich beide Bestandteile bis zur erzielten Miete an. Die Begründung in XII ZB 557/20, Rn. 28–31: Die Finanzierung ermöglicht gerade den unterhaltsrechtlich anzusetzenden Ertrag. Die Grenze ist objektbezogen zu prüfen.

Dazu müssen Kredit, Verwendung für das Mietobjekt und tatsächliche Zahlung zusammenpassen. Eine allgemeine Abbuchung belegt noch nicht, wie viel davon Zins und wie viel Tilgung ist. Konsumdarlehen, neue Zusatzkredite oder freiwillige Sondertilgungen lassen sich nicht allein wegen einer Grundschuld wie die ursprüngliche Objektfinanzierung behandeln.

Das folgende vereinfachte Modell unterstellt anerkannte laufende Kosten und die Anerkennung der ausgewiesenen Finanzierung. Alle Beträge sind frei gewählt. Die steuerliche Spalte bildet nur einen angenommenen Vermietungsüberschuss vor persönlicher Einkommensteuer ab; sie berechnet keine Steuer.

Kontrolle: 200 Euro steuerlicher Überschuss + 500 Euro AfA − 300 Euro Tilgung = 400 Euro unterhaltsrechtliche Einkommenskomponente. Das ist kein Unterhaltszahlbetrag und kein gesetzlicher Satz für 2026.

Beim Start vom Steuerüberschuss werden die dort schon berücksichtigten Zinsen nicht ein zweites Mal abgezogen. Beim Start von der Miete werden Gebäude-AfA und Tilgung jeweils nach ihren eigenen Regeln behandelt. Beide Wege müssen bei gleichen anerkannten Positionen dasselbe Ergebnis ergeben. Ein Betrag von 400 Euro Mieteinkommen bedeutet weder 400 Euro zusätzlichen Kindesunterhalt noch automatisch 200 Euro Ehegattenunterhalt.

Persönliche Steuern sind anschließend mit der gesamten Einkommensberechnung abzustimmen. Die bloße Hinzurechnung einer Gebäude-AfA rechtfertigt nicht den Abzug einer erfundenen höheren Steuer; genau eine solche Folgerung lehnt der BGH in Rn. 27 ab. Tatsächliche Steuern, Erstattungen und Nachzahlungen müssen zeitlich und ohne Doppelansatz zugeordnet werden. Für Erstattungen hilft Steuererstattung beim Kindesunterhalt.

Darf die hohe Tilgung einer Wohnung den Ertrag einer anderen aufzehren?

Nicht pauschal. Der BGH unterscheidet in XII ZB 557/20, Rn. 26 und 31 zwischen negativen Ergebnissen einzelner Objekte und einer zusätzlichen Tilgung, die gegen einen Gesamtsaldo gerechnet wird. Im damaligen Fall war der Saldo mit einzelnen negativen Jahresergebnissen nicht zu beanstanden; dauerhafte Verluste waren nicht festgestellt. Fehlerhaft war aber die fehlende Prüfung, ob die Tilgung jedes Objekt für sich überforderte.

Beispiel: Zwei getrennte Mietobjekte haben nach anerkannten laufenden Kosten und Zinsen, aber vor Tilgung folgende Monatsergebnisse. Nur die innerhalb dieser jeweiligen Erträge liegende Tilgung wird im Modell ohne weitere Abzugsgrundlage berücksichtigt.

Zusammen bleiben 400 Euro vor persönlicher Steuer. Die zusätzlichen 250 Euro Tilgung bei B werden nicht einfach von den 400 Euro aus A abgezogen. Ihre mögliche Anerkennung braucht eine andere, gesondert geprüfte Grundlage.

Die Aussage lautet deshalb nicht, dass ein echtes Verlustjahr immer unbeachtlich wäre. Legen Sie Ursache, Dauer und Perspektive offen. Laufende Erhaltung, Leerstand und eine freiwillig beschleunigte Entschuldung sind unterschiedliche Sachverhalte. Ein steuerliches Minus allein beweist keinen abzugsfähigen Verlust; ein echter Aufwand darf umgekehrt nicht allein wegen eines negativen Ergebnisses übergangen werden.

Bei der im BGH-Fall geprüften Altersvorsorgequote eines Selbstständigen verbrauchte die bereits innerhalb der Mieterträge berücksichtigte Tilgung den Vorsorgerahmen nicht, Rn. 37–38. Das bedeutet keinen zweiten Abzug derselben Rate. Erst überschießende Tilgung kann unter einem anderen Gesichtspunkt zu prüfen sein; Voraussetzungen und tatsächliche Vorsorge bleiben wichtig. Für die zusätzliche Vorsorge beim Kindesunterhalt gibt es einen eigenen Ratgeber.

Was ändert sich bei Kindesunterhalt oder Ehegattenunterhalt?

Die Mietrechnung ist nur ein Baustein. Beim Kindesunterhalt folgen die Prüfung des Bedarfs und der Leistungsfähigkeit nach § 1603 BGB sowie die weitere Unterhaltsberechnung. Wenn der Mindestbedarf eines minderjährigen oder privilegierten volljährigen Kindes nicht gedeckt ist, darf Vermögensbildung nicht einfach durch zusätzliche Abzüge Vorrang bekommen.

Der BGH-Beschluss vom 9. März 2022 – XII ZB 233/21 betrifft eine selbstgenutzte Immobilie. Er erlaubt dort grundsätzlich Zins und Tilgung bis zum Wohnwert, schließt bei fehlendem Mindestunterhalt aber eine darüber hinausgehende sekundäre Altersvorsorge regelmäßig aus. Eine Tilgungsstreckung kann ausnahmsweise zumutbar sein; im konkreten Fall wurde sie nicht verlangt und die Rechtsbeschwerde zurückgewiesen. Daraus folgt keine unveränderte Freigabe jeder Finanzierung eines fremdvermieteten Objekts.

Beim Ehegattenunterhalt sind eigene Einkünfte des Berechtigten, eheliche Lebensverhältnisse und Leistungsfähigkeit getrennt zu prüfen. Private Mieterträge sind regelmäßig sonstige Einkünfte. Der Erwerbstätigenbonus nach Nr. 15.2 der NRW-Leitlinien wird auf Erwerbseinkommen bezogen; er lässt sich nicht pauschal von privater Vermietung abziehen. Bei gemischten gewerblichen und privaten Tätigkeiten muss die Einkunftsart sauber geklärt werden.

Der Beschluss XII ZB 557/20 behandelte Trennungs- und nachehelichen Unterhalt sowie einen familienrechtlichen Ausgleich für Kindesunterhalt. Wegen mehrerer Berechnungsfehler wurde die Entscheidung zum Ehegattenunterhalt für Zeiträume bis Ende 2012 teilweise aufgehoben und zurückverwiesen. Er liefert keinen heutigen Zahlbetrag, keine allgemeine Verlustgarantie und keine pauschale Genehmigung jeder Immobilienanlage.

Welche Unterlagen und Arbeitsschritte sind sinnvoll?

1. Anspruch und Zeitraum bestimmen: Kindes-, Trennungs- oder nachehelichen Unterhalt sowie bestehende Vereinbarungen und Titel erfassen.
2. Objekte einzeln auflisten: Eigentumsanteile, Nutzung, Mietzeiträume und tatsächliche Einnahmen zuordnen.
3. Kosten belegen: Nettomiete und Umlagen mit Abrechnungen, Erstattungen und tatsächlich getragenen Kosten abstimmen.
4. Steuerrechnung überleiten: Gebäude-AfA gesondert ausweisen und den bereits abgezogenen Zins markieren.
5. Tilgung prüfen: Zu jedem Objekt die gezahlte Rate aufteilen, die Ertragsgrenze kontrollieren und Überschreitungen gesondert begründen.
6. Gesamtrechnung aktualisieren: Persönliche Steuern, weitere Einkommen, Mindestbedarf und gegebenenfalls eine Titeländerung fachlich prüfen lassen.

• Mietverträge, Nachträge und Aufstellung der vermieteten beziehungsweise selbstgenutzten Flächen.
• Mietkonto mit Zuflüssen, Ausfällen, Nebenkostenzahlungen, Nachzahlungen und Erstattungen.
• Steuerbescheide, Vermietungsaufstellungen und AfA-Verzeichnis für die relevanten Jahre.
• Darlehensverträge, Verwendungsnachweise und Bankaufteilung nach Zins und Tilgung.
• Nachweise der tatsächlich geleisteten Raten sowie Änderungen der Finanzierung.
• Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen, Erhaltungsrechnungen und zugehörige Zahlungsbelege.
• Bisherige Unterhaltsberechnung, Auskunftsschreiben, Vereinbarungen und vollstreckbare Titel.

Ein Mietvertrag zeigt die vereinbarte Miete, ein Kontoauszug die tatsächliche Zahlung. Eine Rechnung beweist noch nicht allein ihre Begleichung. Erläutern Sie Abweichungen wie Leerstand, neue Vermietung und größere Reparaturen in einer kurzen zeitlichen Übersicht. So kann die Gegenseite die Zahlen nachvollziehen, statt nur den Endsaldo hinnehmen zu müssen.

Wie werden Auskunft, Rückstände und bestehende Titel behandelt?

Beim Kindesunterhalt verpflichtet § 1605 BGB auf Verlangen zur erforderlichen Auskunft über Einkünfte und Vermögen sowie zu Einkommensbelegen. Für Trennungsunterhalt verweist § 1361 Absatz 4 entsprechend darauf; geschiedene Ehegatten haben eine Auskunftspflicht nach § 1580 BGB. Mieteinkünfte gehören in eine vollständige Darstellung. Voraussetzungen für eine erneute Auskunft vor Ablauf von zwei Jahren sind gesondert zu prüfen.

Eine heutige Neuberechnung eröffnet nicht automatisch sämtliche vergangenen Jahre. Beim Kindesunterhalt kommt es nach § 1613 BGB unter anderem auf ein zur Geltendmachung des Anspruchs verlangtes Auskunftsersuchen, Verzug oder Rechtshängigkeit an; das Gesetz enthält zusätzliche Ausnahmen. Zugang und Inhalt der Schreiben sollten dokumentiert werden. Näheres erläutern Auskunft beim Kindesunterhalt und rückwirkender Kindesunterhalt.

Ein vorhandener Titel wird durch eine eigene Mietrechnung nicht geändert. Bei gerichtlichen Endentscheidungen ist § 238 FamFG, bei Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden § 239 FamFG zu prüfen. Eine wesentliche neue Entwicklung, etwa ein dauerhaft anderer Ertrag, ist anders zu behandeln als der bloße Wunsch, eine bereits entschiedene Berechnungsfrage neu aufzurollen. Lesen Sie dazu Unterhaltstitel ändern.

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