Grundsätzlich darf ein Ehegatte sein Haus allein verkaufen. In der Zugewinngemeinschaft kann aber auch bei Alleineigentum eine Einwilligung nach § 1365 BGB nötig sein: Das Haus muss das ganze oder nahezu ganze Vermögen des Verkäufers darstellen, und der Käufer muss dies oder die maßgeblichen Vermögensverhältnisse kennen. Die bloße Trennung ändert daran nichts. Bei wirksamer Gütertrennung greift diese besondere Beschränkung grundsätzlich nicht.
Kurzantwort
Prüfen Sie vor dem Notartermin den Grundbuchstand, den Güterstand, den tatsächlichen Wert des Hauses nach Belastungen und die übrigen Vermögenswerte des Verkäufers. Bei Miteigentum ist der Verkauf des ganzen Hauses eine gemeinsame Entscheidung.
Wer muss dem Verkauf zustimmen?
Ein Haus, das nur einem Ehegatten gehört, wird durch die Heirat nicht gemeinsames Eigentum. Auch in der Zugewinngemeinschaft verwaltet jeder sein Vermögen grundsätzlich selbst. Eine Unterschrift des anderen Ehegatten ist deshalb nicht schon wegen der Ehe nötig. Die Ausnahme nach § 1365 BGB betrifft Geschäfte über das ganze oder nahezu ganze Vermögen. § 1363 und § 1364 BGB erklären den Unterschied zwischen Eigentum und Güterstand.
| Ausgangslage | Was vor dem Verkauf zu prüfen ist |
|---|---|
| Alleineigentum in der Zugewinngemeinschaft | Macht das Haus nahezu sein ganzes Vermögen aus, und weiß der Käufer davon oder kennt er die entscheidenden Tatsachen? |
| Alleineigentum bei wirksamer Gütertrennung | § 1365 BGB gilt hier grundsätzlich nicht. Prüfen Sie den Ehevertrag sowie Rechte und Belastungen am Haus gesondert. |
| Verkauf des ganzen Hauses bei Miteigentum | Beide müssen über die ganze Immobilie gemeinsam verfügen. Wer lediglich seinen Anteil verkaufen will, muss bei Zugewinngemeinschaft zusätzlich § 1365 BGB prüfen. |
Eigentum und Güterstand führen zu unterschiedlichen Unterschriften.
Die Trennung oder die Zustellung eines Scheidungsantrags beendet die Zugewinngemeinschaft für sich genommen nicht. Solange kein anderer Beendigungsgrund vorliegt, gilt sie bis zur Rechtskraft der Scheidung. Bei nachträglicher Gütertrennung kommt es darauf an, was wirksam vereinbart wurde und seit wann es gilt. § 1414 und § 1564 BGB. Für Miteigentum gilt § 747 BGB. Eine Teilungsversteigerung ist ein anderes Verfahren.
Wann ist ein Haus nahezu das ganze Vermögen?
Maßgeblich ist das Vermögen des verkaufenden Ehegatten im Zeitpunkt des jeweiligen Geschäfts. Stellen Sie den wirtschaftlichen Wert der Immobilie dem übrigen Vermögen dieses Ehegatten gegenüber, etwa eigenen Guthaben, Depots und weiteren Immobilien. Die Werte des anderen Ehegatten gehören nicht in diese Rechnung. Der Nennbetrag einer eingetragenen Grundschuld sagt für sich genommen nicht, wie hoch die gesicherte Schuld tatsächlich ist. Nehmen Sie die Darlehensunterlagen und einen Nachweis der tatsächlichen Restschuld dazu. BGH, V ZR 78/11, Rn. 6–9.
Bei kleineren Vermögen nennt der BGH die Übertragung von mehr als 85 Prozent als Anhaltspunkt. Bei größeren Vermögen geht er in der Regel von einem Geschäft über fast das ganze Vermögen aus, wenn weniger als 10 Prozent übrig bleiben. Die Berechnung hängt von den belegten Werten und Belastungen ab. Ein marktüblicher Kaufpreis ersetzt die Einwilligung nicht, wenn sie für das Geschäft erforderlich ist. Ein vorbehaltenes dingliches Wohnungsrecht kann dagegen im Einzelfall einen Teil des bisherigen Grundstückswerts beim Eigentümer belassen. BGH, XII ZR 141/10, Rn. 10–21 und BGH, V ZB 15/12, Rn. 8–10.
Was muss der Käufer wissen, und was prüft das Grundbuchamt?
Bei einem Geschäft über ein einzelnes Haus kommt es auch auf die tatsächliche Kenntnis des Käufers an. Er muss wissen, dass das Haus fast das gesamte Vermögen ausmacht, oder die tatsächlichen Vermögensverhältnisse kennen, aus denen sich das ergibt. Dass er von der Ehe oder Trennung weiß, reicht dafür nicht. Informationen zum übrigen Vermögen können beispielsweise aus vorgelegten Unterlagen oder aus konkreten Mitteilungen vor dem Geschäft folgen. BGH, XII ZR 141/10, Rn. 10.
Das Grundbuchamt prüft die Verfügungsbefugnis, verlangt bei einem Geschäft über ein einzelnes Grundstück aber nicht routinemäßig die Unterschrift des Ehepartners. Nach dem BGH braucht es konkrete Anhaltspunkte sowohl zur Vermögenslage als auch zur Kenntnis des Käufers. Unbelegte Wertschätzungen genügten im entschiedenen Fall nicht. Eine Eintragung allein klärt deshalb einen Streit über die Wirksamkeit der Übertragung nicht. § 19 GBO und BGH, V ZB 15/12, Rn. 8–17.
Was passiert, wenn ohne erforderliche Einwilligung unterschrieben wurde?
Kaufvertrag und Eigentumsübergang sind zwei Schritte. Der Grundstückskaufvertrag wird notariell beurkundet. Für den Eigentumsübergang braucht es Auflassung und Eintragung. War die Einwilligung nötig, ist der Kaufvertrag bis zur Entscheidung über die Genehmigung zunächst schwebend unwirksam. Wird die Genehmigung wirksam verweigert, ist der Vertrag unwirksam. Auch den Eigentumsübergang darf man bei fehlender Zustimmung nicht einfach vollziehen. § 311b Abs. 1, § 873, § 925 und § 1366 BGB.
Die Zweiwochenfrist aus § 1366 Abs. 3 BGB läuft nicht automatisch ab dem Notartermin. Sie knüpft daran an, dass der Käufer den vertragsschließenden Ehegatten zur Beschaffung der Genehmigung auffordert und dieser die Aufforderung erhält. Danach muss der zustimmungsberechtigte Ehegatte die Genehmigung gegenüber dem Käufer erklären. Eine frühere Erklärung gegenüber dem Verkäufer verliert ihre Wirkung. Ohne rechtzeitige Genehmigung gilt sie als verweigert. Ersetzt das Gericht die Genehmigung, muss der Verkäufer dies dem Käufer innerhalb derselben Frist mitteilen. Ein Käufer kann vor der Genehmigung nur unter den Voraussetzungen des § 1366 Abs. 2 BGB widerrufen.
Entspricht der Verkauf einer ordnungsmäßigen Vermögensverwaltung, kann das Familiengericht die Zustimmung auf Antrag ersetzen, wenn sie ohne ausreichenden Grund verweigert wird. Das kommt auch bei Krankheit oder Abwesenheit in Betracht, wenn deshalb keine Erklärung abgegeben werden kann und Aufschub gefährlich wäre. Ist der Käufer bereits eingetragen, lassen Sie prüfen, ob die Übertragung unwirksam war und welche Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden können. Ein Amtswiderspruch nach § 53 GBO hat eigene Voraussetzungen. § 1365 Abs. 2, § 1368 und § 894 BGB und § 53 GBO.
Was sollten Sie vor dem Notartermin bereitlegen?
- Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Klären Sie, wer Eigentümer ist und welche Wohnrechte oder Grundpfandrechte eingetragen sind.
- Nehmen Sie den Ehevertrag mit allen Nachträgen und gegebenenfalls den Scheidungsbeschluss mit Rechtskraftvermerk mit. Entscheidend ist der Güterstand zum maßgeblichen Zeitpunkt.
- Stellen Sie Immobilienwert, noch gesicherte Verbindlichkeiten und die übrigen Vermögenswerte des Verkäufers mit Belegen zusammen. Bei Streit über den Wert hilft eine nachvollziehbare Bewertung mehr als eine grobe Schätzung.
- Halten Sie fest, was dem Käufer wann über die Vermögensverhältnisse bekannt gemacht wurde. Ist eine erforderliche Zustimmung unklar, klären Sie das vor der Unterzeichnung mit dem Notariat.
- Ist schon unterschrieben, sammeln Sie Urkunde, Aufforderungen mit Empfangsdatum und Angaben zum Stand der Eigentumsumschreibung. Lassen Sie bei einer laufenden Frist umgehend den passenden Schritt prüfen.
Ein gemeinsamer Hauskredit begründet kein Miteigentum. Umgekehrt entlässt der Verkauf einen Darlehensnehmer nicht allein aus dem Kreditvertrag. Wohnt jemand noch im Haus, prüfen Sie eine Nutzungsvereinbarung, Wohnrechte oder eine Zuweisung der Ehewohnung gesondert. § 1361b BGB regelt die Nutzung zwischen Ehegatten. Ob eine Einwilligung zum Verkauf nötig ist, richtet sich nach den dafür geltenden Vorschriften.
Rechner, Checks & Urteile
Diese Angebote helfen, die nächsten Schritte zu strukturieren. Rechner liefern nur Orientierungswerte; die verlinkten Entscheidungen müssen immer im Kontext des jeweiligen Sachverhalts gelesen werden.
Rechtsgrundlagen
- BGB§ 1363 – Zugewinngemeinschaft
- BGB§ 1364 – Eigene Vermögensverwaltung
- BGB§ 1365 – Verfügung über das Vermögen im Ganzen
- BGB§ 1366 – Genehmigung von Verträgen
- BGB§ 1368 – Geltendmachung der Unwirksamkeit
- BGB§ 1414 – Eintritt der Gütertrennung
- BGB§ 1564 – Rechtskraft der Scheidung
- BGB§ 747 – Verfügung bei Miteigentum
- BGB§ 311b Abs. 1 – Grundstückskaufvertrag
- BGB§ 873 – Eigentumsübergang
- BGB§ 925 – Auflassung
- BGB§ 894 – Grundbuchberichtigung
- BGB§ 1361b – Ehewohnung bei Getrenntleben
- GBO§ 19 – Eintragungsbewilligung
- GBO§ 53 – Amtswiderspruch
Rechtsprechung
Ein einzelnes Grundstück kann nahezu das ganze Vermögen darstellen. Ein im selben Geschäft vorbehaltenes dingliches Wohnungsrecht kann wirtschaftlich als verbleibender Wert zählen. Der BGH wies die Revision im Streit um die Grundbuchberichtigung zurück.
Entscheidung öffnenDas Grundbuchamt darf beim Geschäft über einen einzelnen Gegenstand nur bei konkreten Anhaltspunkten für beide Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB die Zustimmung oder Nachweise zu weiterem Vermögen verlangen.
Entscheidung öffnenBei bestehenden Grundschulden ist die tatsächliche Belastung für die wirtschaftliche Bewertung wesentlich. Das Urteil betraf die Bestellung einer neuen Grundschuld; die Regeln über deren Sicherungswert sind keine Formel für jeden Hausverkauf.
Entscheidung öffnenHäufige Fragen
Darf ich mein geerbtes Haus während der Trennung ohne Zustimmung verkaufen?
Eine Erbschaft macht den Ehepartner nicht zum Miteigentümer. Bei Zugewinngemeinschaft kann die Einwilligung dennoch erforderlich sein, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen des Verkäufers ausmacht und der Käufer die maßgeblichen Umstände kennt.
Gilt § 1365 BGB bei Gütertrennung?
Bei wirksam vereinbarter Gütertrennung greift § 1365 BGB grundsätzlich nicht. Prüfen Sie bei einem Ehevertrag, ob tatsächlich Gütertrennung oder nur eine Änderung einzelner Regeln der Zugewinngemeinschaft vereinbart wurde. Miteigentum und Rechte Dritter bleiben gesondert zu beachten.
Reicht es, dass nur ich im Grundbuch stehe?
Der Grundbuchstand zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist. Die eheliche Verfügungsbeschränkung kann dennoch greifen. Umgekehrt braucht ein Alleineigentümer nicht allein deshalb eine Einwilligung, weil er verheiratet ist.
Muss mein Ehepartner den Kaufvertrag mitunterschreiben?
Ist eine Einwilligung erforderlich, muss sie nachweisbar vorliegen. Verkäufer bleibt der Eigentümer. Fragen Sie das Notariat, wie die Erklärung für den konkreten Vertrag und Grundbuchvollzug abgegeben und nachgewiesen werden soll.
Kann ich die Zustimmung nach dem Notartermin erteilen?
Ja, § 1366 BGB lässt eine nachträgliche Genehmigung zu. Liegt eine Aufforderung des Käufers nach § 1366 Abs. 3 BGB vor, sind Empfänger und die Frist von zwei Wochen ab Empfang der Aufforderung zu beachten.
Muss ich nach einem geplanten Verkauf sofort ausziehen?
Ein geplanter Verkauf entscheidet nicht über ein bestehendes Nutzungsrecht. Maßgeblich können etwa eine gerichtliche Zuweisung, eine Vereinbarung oder ein dingliches Wohnrecht sein. Lassen Sie gesondert prüfen, wem gegenüber das Recht gilt und was der Vertrag zur Übergabe vorsieht.
