Nießbrauch beim Zugewinnausgleich: Haus richtig bewerten

Für welche Hausübertragungen gilt die besondere Prüfung?

Dieser Ratgeber behandelt den gesetzlichen Güterstand und ein Haus, das ein Ehegatte während der Ehe von Eltern oder anderen Übergebern als vorweggenommene Erbfolge erhält. Die Übergeber behalten sich dabei einen lebenslangen Nießbrauch vor. Prüfen Sie zunächst den Übertragungsvertrag: Wer hat welchen Eigentumsanteil erhalten, wem steht das Recht zu und welche Gegenleistungen wurden übernommen?

Nach § 1374 Abs. 2 BGB wird ein privilegierter Erwerb nach Abzug der Verbindlichkeiten dem Anfangsvermögen hinzugerechnet. Dazu können Schenkungen und Erwerbe mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht gehören. Ein Kauf, ein gemischter Vertrag mit entgeltlichen Teilen oder eine gesonderte spätere Ablösung des Rechts darf nicht ungeprüft wie eine reine Schenkung behandelt werden.

Ein Ehevertrag kann andere Regeln enthalten. Prüfen Sie deshalb zunächst Ihre Vereinbarungen zum Güterstand. Für unverheiratete Paare ist die hier erläuterte gesetzliche Zugewinnrechnung nicht der passende Ausgangspunkt.

Was bedeutet Nießbrauch für den Wert eines Hauses?

Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt dazu, die Nutzungen der Sache zu ziehen; einzelne Nutzungen können ausgeschlossen sein. Der Eigentümer kann deshalb nicht allein aus seiner Grundbucheintragung auf eine uneingeschränkte eigene Nutzung schließen. Welche Flächen, Erträge und Einschränkungen betroffen sind, ergibt sich aus dem konkreten Recht.

Ein dingliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist gesondert zu prüfen: Es betrifft das Wohnen in einem Gebäude oder einem Teil davon und hat nicht schon deshalb denselben Umfang wie ein Nießbrauch. Für die Bewertung reicht die umgangssprachliche Angabe „Die Eltern dürfen dort bleiben“ nicht aus.

Für einen lebenslangen Nießbrauch einer natürlichen Person bestimmt § 1061 BGB das Erlöschen mit deren Tod. Mit zunehmendem Alter kann der Wert der verbleibenden Belastung sinken. Für die Eigentümerposition bedeutet eine geringere Belastung einen höheren Wert, selbst wenn sich am unbelasteten Hauswert nichts geändert hat. Genau diese Ursache ist von einer Marktpreissteigerung zu trennen.

Welche Wertsteigerung bleibt als gleitender Erwerb geschützt?

Der BGH-Beschluss vom 6. Mai 2015 – XII ZB 306/14, Rn. 19–21 behandelt den allmählichen Wertzuwachs durch das Absinken eines vom Übergeber vorbehaltenen lebenslangen Nießbrauchs als Teil des privilegierten Erwerbs. Der Empfänger erhält die Immobilie von Beginn an mit der Aussicht, dass die Belastung spätestens mit dem Tod des Berechtigten entfällt. Dieser Erwerbsvorgang vollzieht sich wirtschaftlich über einen längeren Zeitraum.

Daraus folgt: Ein höherer Wert der Eigentümerposition ist nicht allein deshalb auszugleichender Zugewinn, weil zwischen Übertragung und Scheidungsantrag Zeit vergangen ist. Zuerst muss die Wertänderung erklärt werden. Umgekehrt befreit die Herkunft als Geschenk eine echte Wertsteigerung des Hauses nicht allgemein vom Zugewinnausgleich.

Entscheidend ist die Ursache der Veränderung. „Geschenktes Haus“ oder „Nießbrauch vorhanden“ allein bestimmt noch keinen Ausgleichsbetrag.

Wann darf der Nießbrauch in der Rechnung entfallen und wann nicht?

Für den gleitenden Erwerb durch das Abschmelzen der Belastung verlangt der BGH in Rn. 23–24 keine Bewertung in vielen einzelnen Zeitabschnitten. Rechnerisch kann der Nießbrauch auf der Erwerbsseite und auf der Endvermögensseite insgesamt unberücksichtigt bleiben. Damit werden die Hauswerte ohne diesen Abzug verglichen; die übrigen Regeln der Zugewinnrechnung einschließlich korrekter Indexierung bleiben erforderlich.

Das ist eine Berechnungsmethode für diese besondere Fallgruppe, keine Löschung des Rechts im Grundbuch. Sie dürfen nicht nur auf der Erwerbsseite die Belastung abziehen und auf der Endseite das unbelastete Haus ansetzen: Damit würde der geschützte gleitende Erwerb gerade als Zugewinn erscheinen.

Die wichtige Ausnahme steht in Rn. 25–27: Steigt der Wert des Nießbrauchs infolge der Wertentwicklung des Grundstücks, muss die Belastung mit ihrem jeweiligen Wert im Anfangs- und Endvermögen berücksichtigt werden. Andernfalls wäre der Zugewinn des Empfängers zu hoch. Zusätzlich einen „negativen gleitenden Zuerwerb“ vom Anfangsvermögen abzusetzen, lehnt der BGH für diesen Fall ab.

Die Tabelle zeigt die Behandlung des Nießbrauchs, keine vollständige Zugewinnrechnung. Weitere zuzuordnende Schulden, andere Vermögenspositionen und der Zugewinn des anderen Ehegatten fehlen hier bewusst.

Welche Stichtage und Werte müssen Sie beschaffen?

Für einen privilegierten Erwerb während der Ehe ist nach § 1376 Abs. 1 BGB der Wert zum Erwerbszeitpunkt maßgeblich. Der frühere Kaufpreis, den die Eltern einmal bezahlt haben, ist deshalb nicht automatisch der Anfangswert des beschenkten Ehegatten. Auch das Datum der notariellen Unterschrift und der rechtlich maßgebliche Erwerbszeitpunkt dürfen nicht ungeprüft gleichgesetzt werden.

Bei Scheidung ist nach § 1384 BGB die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags der Berechnungsstichtag, regelmäßig dessen Zustellung. Trennungstag, bloße Antragseinreichung, Gutachtenerstellung und Scheidungstermin sind davon zu unterscheiden. Der Gutachter muss also gegebenenfalls einen früheren Wert ermitteln, nicht einfach den Marktpreis am Besichtigungstag.

Verlangen Sie getrennte Angaben zum unbelasteten Immobilienwert und zur Nießbrauchsbelastung sowie eine Erklärung der verwendeten Methode. Umfang des Rechts, begünstigte Personen, verbleibende Dauer und wirtschaftlicher Nutzen gehören in die Bewertungsgrundlagen. Bei mehreren Berechtigten muss die konkrete Vertragsgestaltung ausgewertet werden; eine einfache Rechnung nach dem Alter nur einer Person kann am vereinbarten Recht vorbeigehen.

Eine Kaufkraftbereinigung der Erwerbsposition ist etwas anderes als die Ermittlung der tatsächlichen Immobilienpreisentwicklung. Ein allgemeiner Index ersetzt kein Gutachten zum konkreten Haus. Ein im Vertrag genannter Wert ist ein zu prüfender Nachweis, kein automatischer Beweis für jeden späteren familienrechtlichen Bewertungszweck.

Wie kommen Sie an Belege und eine überprüfbare Bewertung?

§ 1379 BGB unterscheidet Auskunft, Belege und Wertermittlung. Nach einem Scheidungsantrag oder in den weiteren Fällen des Absatzes 1 kann die für Anfangs- und Endvermögen maßgebliche Auskunft verlangt werden; auf Anforderung sind Belege vorzulegen. Bei bloßer Trennung betrifft Absatz 2 zunächst das Vermögen zum Trennungszeitpunkt. Einen Brief sollten Sie deshalb auf die tatsächliche Verfahrenslage zuschneiden.

Fordern Sie die Immobilie als identifizierbare Position an: Eigentumsanteil, Übertragungsvertrag, Grundbuchauszug, Nießbrauchsbestellung, Erwerbsdatum, vorhandene Gutachten und zuzuordnende Verbindlichkeiten. Benennen Sie dann den fehlenden Punkt: Ist das Recht unklar, fehlt ein Beleg oder wird die Bewertungsmethode bestritten? Ein einziger Gesamtbetrag beantwortet diese verschiedenen Fragen nicht.

Nach § 1377 BGB kann ein gemeinsam festgestelltes Verzeichnis für die Richtigkeit des Anfangsvermögens sprechen. Auch Erklärungen im Prozess können erheblich sein: Im BGH-Fall waren die Werte bis auf einen bestimmten Korrekturposten unstreitig gestellt worden; spätere Einwände gegen das Gutachten halfen in der Rechtsbeschwerde nicht mehr (Rn. 28–30). Lassen Sie deshalb vor einer Zustimmung festhalten, welche Werte anerkannt und welche Fragen offen sind.

Für ein vollständiges Schreiben und die übrigen Vermögenspositionen nutzen Sie Zugewinnauskunft nach Trennung. Ein Bewertungsstreit über das übertragene Haus ist nur ein Teil dieser Bestandsaufnahme.

Diese Fehler führen häufig zu einer falschen Forderung

• Nur den heutigen Hauswert halbieren: Das überspringt privilegierten Erwerb, Belastung, Stichtage und die Gesamtbilanz.
• Den Nießbrauch immer abziehen oder immer ignorieren: Die Entwicklung des Rechtswerts entscheidet über den passenden BGH-Rechenweg.
• Eine Eltern-Schenkung insgesamt für ausgleichsfrei halten: Der Schutz des Erwerbs deckt nicht automatisch jede spätere Wertsteigerung.
• Nießbrauch wie eine Restschuld behandeln: Es handelt sich um verschiedene Belastungen; ein bereits berücksichtigter Posten darf nicht zusätzlich ein zweites Mal abgezogen werden.
• Vorbehaltenes Recht und späteren Verzicht gleichsetzen: Ein gesonderter Verzicht, eine Ablösezahlung oder ein geänderter Vertrag benötigt eigene rechtliche und wertmäßige Prüfung.
• Eigentums-, Nutzungs- und Zugewinnfragen vermischen: Die Frage, wer wohnen darf oder einen Kredit bedienen muss, wird nicht allein durch die Zugewinnbilanz beantwortet.

Zu Eigentum, Finanzierung und möglichen Lösungen nach der Trennung führt Haus bei Trennung und Scheidung. Geht es um Zahlungen der Schwiegereltern an den anderen Ehegatten und deren Rückforderung, ist Schenkung der Schwiegereltern die passende gesonderte Prüfung.

Checkliste: So bereiten Sie die Nießbrauchsbewertung vor

1. Güterstand und etwaigen Ehevertrag prüfen; Empfänger und Eigentumsanteil eindeutig feststellen.
2. Vollständigen Übertragungsvertrag mit allen Anlagen und der Nießbrauchsbestellung beschaffen; Gegenleistungen und spätere Änderungen markieren.
3. Erwerbszeitpunkt und Endstichtag anhand der Unterlagen klären; Trennung und Zustellung des Scheidungsantrags gesondert notieren.
4. Für beide maßgeblichen Zeitpunkte Immobilienwert, Belastung und zuzuordnende Schulden dokumentieren; bestehende Wertgutachten beifügen.
5. Erklären lassen, ob ein Zuwachs aus Marktveränderung, altersbedingter Entlastung oder einer Vertragsänderung stammt und wie dies getrennt erfasst wird.
6. Den passenden Rechenweg einschließlich Indexierung nachvollziehen; keinen einseitigen Nießbrauchsabzug oder zusätzlichen negativen Erwerbsposten ungeprüft akzeptieren.
7. Offene Bewertungsfragen schriftlich festhalten und erst danach die gesamte Zugewinnbilanz beider Ehegatten und eine mögliche Geldforderung prüfen.

Rechtsprechung

Häufige Fragen