Maklerprovision Eigentümerfirma rechtlich zulässig?

Maklerprovision Eigentümerfirma Immobilie – der Begriff klingt zunächst technisch, aber dahinter verbirgt sich ein rechtlich und wirtschaftlich brisantes Thema. Wer eine Immobilie kauft und plötzlich eine „marktübliche“ Provision zahlen soll, obwohl der Makler für die Eigentümerfirma arbeitet, fühlt sich schnell übervorteilt. Aber ist das wirklich rechtens?

Rechtliche Grundlagen zur Maklerprovision

Maklerprovisionen sind in Deutschland nicht frei erfunden, sondern basieren auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Genauer gesagt regelt § 652 BGB, dass ein Makler Anspruch auf eine Provision nur dann hat, wenn er eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachweist oder diesen vermittelt – und zwar als unabhängiger Dritter.

Persönliche Unabhängigkeit des Maklers

Ein entscheidender Punkt ist die sogenannte „Doppelfunktion“. Wenn der Makler gleichzeitig Angestellter der Verkäuferseite – hier der Eigentümergesellschaft – ist, entfällt die notwendige Unabhängigkeit. Ein klassischer Maklervertrag kommt dann meist gar nicht erst zustande. Denn für einen wirksamen Maklervertrag muss eine eigenständige Vermittlungsleistung vorliegen. Wer aber auf Gehalts- oder Provisionsbasis im Namen des Eigentümers handelt, kann keine unabhängige Vermittlungsleistung erbringen.

Rechtsprechung zur Interessenkollision

Mehrere Gerichte haben genau das bestätigt. So urteilte z. B. das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.01.2008 – 12 O 256/07), dass kein Anspruch auf eine Maklerprovision besteht, wenn der Makler zum Zeitpunkt der Vermittlung Angestellter des Verkäufers war. Auch das OLG Düsseldorf (Urteil vom 17.05.1995 – 9 U 234/94) stellte klar, dass bei wirtschaftlicher Identität zwischen Makler und Eigentümer kein provisionsfähiges Geschäft vorliegt.

Wirtschaftliche Identität prüfen

Ein häufiger Trick in der Praxis: Die Verkäufergesellschaft betreibt nebenbei auch eine Maklergesellschaft oder beschäftigt die Makler über Tochterunternehmen. In solchen Fällen spricht man von wirtschaftlicher Identität – also wenn Verkäufer und Makler letztlich „eins“ sind.

Was zählt zur wirtschaftlichen Identität?

Nicht nur die rechtliche Verflechtung spielt eine Rolle, sondern auch die tatsächlichen Umstände. Wird das Büro gemeinsam genutzt? Sitzt der Makler im Firmenverzeichnis des Verkäufers? Besteht ein internes Provisionssystem? All das deutet darauf hin, dass keine neutrale Vermittlung vorliegt – und die Maklerprovision damit nicht geschuldet ist.

Argument der Provisionsbasis

Im geschilderten Fall sagte der Makler, er sei auf Provisionsbasis angestellt – das klingt nach Selbstständigkeit, ist aber in Wahrheit oft ein Trick. Denn auch ein Vertriebsmitarbeiter, der auf Erfolgsbasis entlohnt wird, ist trotzdem Angestellter – wenn er weisungsgebunden und organisatorisch eingebunden ist. Das allein macht ihn nicht zum neutralen Makler.

Käuferrechte und Handlungsmöglichkeiten

Viele Käufer fragen sich in solchen Situationen: Was tun, wenn die Provision dennoch verlangt wird?

Vertrag anfechten oder nicht zahlen?

Wenn bereits ein Maklervertrag unterzeichnet wurde, kann geprüft werden, ob eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) in Betracht kommt – z. B. wenn die enge Verbindung zwischen Makler und Verkäufer verschwiegen wurde. Wurde noch kein Vertrag geschlossen, sollte man die Zahlung verweigern – und sich idealerweise rechtlich absichern.

Zahlung unter Vorbehalt

Manchmal will man die Immobilie trotzdem erwerben, obwohl einem die Provision unrechtmäßig erscheint. In diesem Fall kann man die Maklerprovision unter Vorbehalt zahlen und anschließend gerichtlich zurückfordern. Wichtig: Der Vorbehalt muss schriftlich erklärt werden – am besten parallel zur Zahlung.

Bedeutung für die Praxis

Das Thema Maklerprovision Eigentümerfirma Immobilie betrifft nicht nur einzelne Käufer, sondern hat eine grundsätzliche Bedeutung für die Fairness auf dem Immobilienmarkt.

Intransparenz als strukturelles Problem

Viele Käufer sind Laien, kennen die Rechtslage nicht – und vertrauen darauf, dass der Makler schon „neutral“ sei. Wenn sich dann herausstellt, dass dieser eigentlich für die Verkäuferseite arbeitet, fühlt man sich zurecht betrogen. Die fehlende Trennung von Vermittlung und Verkauf kann die Markttransparenz massiv gefährden.

Rolle der Verbraucherzentralen

Verbraucherzentralen warnen schon seit Jahren davor, ungeprüft Maklerverträge zu unterschreiben – gerade wenn der Makler auf den ersten Blick mit dem Verkäufer wirtschaftlich verbunden ist. Auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben rät in ihren Leitfäden zu kritischer Prüfung solcher Konstellationen.

Tipps für betroffene Käufer

Zum Abschluss noch einige praktische Hinweise, wie man sich als Käufer schützen kann – denn leider wird das Problem oft erst spät erkannt.

Vor Vertragsabschluss nachfragen

Fragen Sie explizit, ob der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich oder organisatorisch verbunden ist. Lassen Sie sich die Stellung des Maklers schriftlich bestätigen. Fehlt hier eine klare Aussage, sollten Sie skeptisch werden.

Auf Formulierungen im Vertrag achten

Oft steht im Maklervertrag etwas wie „Vermittlung im Auftrag von XY GmbH“. Das ist ein klarer Hinweis darauf, dass es sich nicht um einen neutralen Makler handelt, sondern um einen Vertreter des Eigentümers. In diesem Fall ist die Provision in der Regel nicht fällig.

Unterstützung durch Anwalt

Falls Unsicherheiten bestehen oder die Provision bereits gezahlt wurde, lohnt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Dieser kann einschätzen, ob Rückzahlungsansprüche bestehen und wie hoch die Erfolgschancen sind.

Fazit

Die Frage, ob bei einer Immobilientransaktion eine Maklerprovision zulässig ist, wenn der Makler bei der Eigentümerfirma angestellt ist, lässt sich eindeutig beantworten: In vielen Fällen ist die Maklerprovision unzulässig. Nach geltender Rechtslage muss ein Makler eine unabhängige Vermittlerrolle einnehmen, um überhaupt Anspruch auf eine Provision zu haben. Wenn aber der Makler wirtschaftlich oder organisatorisch mit der Eigentümerfirma verflochten ist, liegt keine echte Vermittlungsleistung vor – und der Maklervertrag ist unwirksam. Die Entscheidung von JS78, vom Kauf zurückzutreten, war daher nicht nur nachvollziehbar, sondern rechtlich gut begründet. Wer sich in einer ähnlichen Situation befindet, sollte also genau prüfen, ob der Makler tatsächlich neutral handelt – und im Zweifel lieber auf Nummer sicher gehen. Zwei Mal nachzudenken kann einem später viel Ärger und eine unberechtigte Maklerprovision ersparen.

FAQ

Muss ich eine Maklerprovision zahlen, wenn der Makler Angestellter der Eigentümerfirma ist?

Nein, grundsätzlich nicht. Wenn der Makler direkt bei der Eigentümerfirma angestellt ist, fehlt es an der nötigen Unabhängigkeit. Die Maklerprovision ist in diesem Fall rechtlich nicht geschuldet.

Wie erkenne ich, ob wirtschaftliche Identität zwischen Makler und Verkäufer vorliegt?

Achten Sie auf Hinweise im Impressum, auf gemeinsam genutzte Adressen oder Namensähnlichkeiten. Wenn der Makler dieselbe Firmenadresse wie der Verkäufer hat oder sogar im Handelsregister als Mitarbeiter geführt wird, liegt nahe, dass keine unabhängige Vermittlung vorliegt.

Was bedeutet „wirtschaftliche Identität“ genau?

Das bedeutet, dass Makler und Verkäufer rechtlich oder faktisch dieselbe wirtschaftliche Einheit bilden. In solchen Fällen wird die Zahlung einer Maklerprovision nicht anerkannt, weil keine objektive Vermittlungsleistung erfolgt.

Kann ich eine gezahlte Maklerprovision zurückfordern?

Ja, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Makler für die Eigentümerfirma gearbeitet hat und der Maklervertrag daher unwirksam war, können Sie die Provision zurückfordern. Am besten erklären Sie schon bei Zahlung den Vorbehalt und holen sich anwaltliche Unterstützung.

Was ist, wenn der Makler auf Provisionsbasis arbeitet?

Auch wenn der Makler auf Provisionsbasis bezahlt wird, heißt das nicht automatisch, dass er als selbstständiger Makler agiert. Entscheidend ist, ob er organisatorisch eingebunden und weisungsgebunden ist. Ist das der Fall, ist die Maklerprovision nicht gerechtfertigt.

Gibt es dazu konkrete Gerichtsurteile?

Ja, z. B. das Landgericht Berlin (Az. 12 O 256/07) und das OLG Düsseldorf (Az. 9 U 234/94) haben bereits entschieden, dass Makler, die im Lager des Verkäufers stehen, keinen Provisionsanspruch haben.

Gilt das auch bei Tochterunternehmen?

Ja, wenn ein Maklerbüro rechtlich unabhängig, aber wirtschaftlich eng mit dem Verkäufer verbunden ist – etwa als Tochtergesellschaft – kann ebenfalls wirtschaftliche Identität vorliegen. In diesem Fall ist die Maklerprovision ebenfalls zweifelhaft.

Was kann ich tun, wenn ich trotzdem zahlen soll?

Wenn Sie sich unter Druck gesetzt fühlen, können Sie die Zahlung „unter Vorbehalt“ leisten und später gerichtlich zurückfordern. Wichtig ist, dass Sie diesen Vorbehalt schriftlich dokumentieren.

Sollte ich lieber einen Anwalt einschalten?

Ja, besonders wenn hohe Summen im Spiel sind. Ein Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht kann prüfen, ob die Maklerprovision im konkreten Fall rechtlich durchsetzbar ist – und ob Sie gegebenenfalls Rückzahlungsansprüche haben.

Warum ist das Thema Maklerprovision Eigentümerfirma Immobilie so relevant?

Weil es viele betrifft. Immer mehr Projektentwickler verkaufen Immobilien über eigene Vertriebskanäle – und versuchen trotzdem, Provisionen zu verlangen. Wer sich nicht informiert, zahlt am Ende doppelt. Daher ist die Auseinandersetzung mit dem Thema Maklerprovision Eigentümerfirma Immobilie heute wichtiger denn je.