I ZR 61/24 Keine Revision im Maklerstreit

Viele Menschen kennen das Problem: Sie fühlen sich durch ein Urteil benachteiligt und möchten gegen die Entscheidung vorgehen. Doch wie entscheiden Gerichte in solchen Fällen tatsächlich? Erfahren Sie anhand eines repräsentativen Urteils des Bundesgerichtshofs, welche Lösungen es gibt.

Aktenzeichen Situation

Sachverhalt

In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es um die Frage, ob die Beklagten, die einen Maklervertrag abgeschlossen hatten, zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet sind. Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, hatte den Beklagten ein Objekt nachgewiesen, das aus zwei Eigentumswohnungen bestand. Die Beklagten behaupteten, das Objekt sei nicht ausschließlich für die Wohnzwecke eines einzelnen Haushalts vorgesehen, was Voraussetzung für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes gemäß §§ 656a ff. BGB ist.

Urteilsergebnis

Das Oberlandesgericht Hamm entschied, dass die Beklagten die Provision nicht schulden, da die Maklerin nicht darauf vertrauen konnte, dass das nachgewiesene Objekt im Sinne der §§ 656a ff. BGB als Einfamilienhaus für einen einzelnen Haushalt genutzt werden sollte. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten gegen dieses Urteil wurde vom Bundesgerichtshof abgelehnt, da keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage vorlag und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Revisionsentscheidung nicht erforderlich machte.

Relevante Rechtsnormen

§ 543 ZPO

Der § 543 der Zivilprozessordnung (ZPO) regelt die Zulässigkeit der Revision im deutschen Zivilprozessrecht. Eine Revision ist nur zulässig, wenn grundsätzlich die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Dies bedeutet, dass nicht jede erstinstanzliche Entscheidung überprüft werden kann, sondern nur solche, die über den Einzelfall hinaus von Bedeutung sind. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass die Gerichte mit Fällen überlastet werden, die keinen generellen Klärungsbedarf aufweisen. Im vorliegenden Fall wurde die Revision nicht zugelassen, da die Angelegenheit keine grundsätzliche Bedeutung hatte und eine einheitliche Rechtsprechung nicht gefährdet war.

Prüfung der Zulassungskriterien

Die Anwendung der Zulassungskriterien gemäß § 543 ZPO erfordert eine sorgfältige Abwägung, ob durch das Urteil des Berufungsgerichts eine Rechtsfrage von allgemeiner und grundlegender Bedeutung geklärt wird oder ob das Urteil von der bisherigen Rechtsprechung abweicht. Dabei muss das Gericht auch berücksichtigen, ob die Entscheidung einen Einfluss auf die Rechtsprechung in ähnlichen Fällen haben könnte. Im vorliegenden Fall kam das Gericht zu dem Schluss, dass keine dieser Voraussetzungen gegeben war, was eine Zurückweisung der Revision zur Folge hatte.

§ 656a BGB

§ 656a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) betrifft die Regelungen zum Maklervertrag, insbesondere im Bereich des Immobilienmaklerrechts. Diese Norm regelt, in welchen Fällen eine Maklerprovision geschuldet wird und unter welchen Bedingungen der sogenannte Halbteilungsgrundsatz zur Anwendung kommt. Der Halbteilungsgrundsatz besagt, dass die Maklerprovision unter bestimmten Umständen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Im Kontext des vorliegenden Falles war insbesondere die Frage relevant, wie der Begriff des Einfamilienhauses im Sinne dieser Norm zu verstehen ist. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass für die Einordnung als Einfamilienhaus der für den Makler erkennbare Erwerbszweck ausschlaggebend ist.

Abgrenzungskriterien

Die Abgrenzung, ob es sich bei einem Objekt um ein Einfamilienhaus handelt, erfolgt anhand der erkennbaren Nutzung des Objekts. Ein Einfamilienhaus liegt vor, wenn das Objekt überwiegend Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient. Diese Entscheidung ist für Makler entscheidend, da davon abhängt, ob der Halbteilungsgrundsatz anzuwenden ist. Im vorliegenden Fall war die Existenz zweier Eigentumswohnungen im Objekt ein entscheidender Faktor dafür, dass es nicht als Einfamilienhaus im Sinne des § 656a BGB eingestuft wurde.

§ 97 ZPO

Der § 97 der Zivilprozessordnung (ZPO) regelt die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren. Danach hat die unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen. Diese Regelung soll sicherstellen, dass der obsiegenden Partei keine finanziellen Nachteile aus der gerichtlichen Auseinandersetzung entstehen. Im vorliegenden Fall wurden die Beklagten verpflichtet, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, da ihre Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision erfolglos blieb.

Kostenverteilung

Die Kostenverteilung nach § 97 ZPO basiert auf dem Grundsatz, dass derjenige, der das Verfahren verliert, die Kosten trägt. Dies soll verhindern, dass Parteien leichtfertig Rechtsmittel einlegen, ohne dabei Aussicht auf Erfolg zu haben. Im Falle der Zurückweisung einer Nichtzulassungsbeschwerde, wie hier geschehen, trägt die Partei, die die Beschwerde eingereicht hat, die Kosten. Die Festsetzung des Werts des Beschwerdeverfahrens in Höhe von 26.346,50 € ist dabei maßgeblich für die Berechnung der Gerichtskosten und Anwaltsgebühren.

Aktenzeichen Entscheidungsgrundlage

Anwendung

Grundsatzinterpretation

Die Grundsatzinterpretation bezieht sich auf die Anwendung der relevanten Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) im Bereich des Maklerrechts. Im vorliegenden Fall war der zentrale Aspekt die Definition eines Einfamilienhauses im Sinne der §§ 656a ff. BGB, die sich darauf konzentrieren, in welchem Umfang ein Objekt als solches klassifiziert werden kann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 32/24) klargestellt, dass der erkennbare Erwerbszweck für den Makler entscheidend ist. Damit ist gemeint, dass das Objekt Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dienen muss, um als Einfamilienhaus zu gelten. Diese Interpretation unterstützt die Notwendigkeit, dem Makler klare Anhaltspunkte zu bieten, um seine Dienstleistung entsprechend zu strukturieren und anzubieten.

Ausnahmeinterpretation

In der Ausnahmeinterpretation wird darauf eingegangen, wann ein Objekt trotz mehrerer Einheiten noch als Einfamilienhaus betrachtet werden kann. Der BGH stellte fest, dass selbst bei der Existenz mehrerer Wohneinheiten eine Einstufung als Einfamilienhaus möglich ist, sofern eine der Einheiten nur von untergeordneter Bedeutung ist. Dies bedeutet, dass wenn eine der Wohneinheiten, beispielsweise durch Größe oder Nutzung, die Hauptnutzung des Objekts nicht signifikant beeinflusst, das Objekt weiterhin als Einfamilienhaus gelten kann. Dies war jedoch im vorliegenden Fall nicht gegeben, da die zweite Wohneinheit nicht als untergeordnet eingestuft werden konnte, was zur Ablehnung der Revision führte.

Urteilsbegründung

Die Urteilsbegründung des BGH basiert auf der Feststellung, dass das Berufungsgericht des Oberlandesgerichts Hamm keinen Rechtsfehler begangen hat, als es entschied, dass das Objekt nicht primär Wohnzwecken eines einzigen Haushalts diene. Der BGH bestätigte, dass die Entscheidung des Berufungsgerichts im Einklang mit der Rechtsprechung steht und der Makler zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennen konnte, dass das Objekt durch die Existenz zweier vollwertiger Wohneinheiten nicht ausschließlich einem Haushalt dienen sollte. Diese Feststellung war entscheidend, da sie die Grundlage für die Ablehnung der Revision bildete. Der BGH wies die Beschwerde der Beklagten zurück, da keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage vorlag und die Rechtsprechung somit keine Weiterentwicklung im Sinne der Einheitlichkeit erforderte. Die Kostenentscheidung folgte der Regelung des § 97 Abs. 1 ZPO, die besagt, dass die unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens trägt.

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FAQ

Was ist ein Einfamilienhaus?

Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das für die Wohnzwecke einer einzigen Familie konzipiert ist.

Wie wird der Begriff ausgelegt?

Der Begriff wird nach dem erkennbaren Erwerbszweck ausgelegt, also ob das Haus Wohnzwecken einer einzelnen Familie dient.

Warum keine Revision?

Die Revision wurde abgelehnt, da keine grundsätzliche Bedeutung oder Verfahrensfehler vorlagen.

Was bedeutet Maklerstreit?

Ein Maklerstreit bezieht sich auf rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Maklern und ihren Kunden.

Welche Kosten entstehen?

Die Beklagten müssen die Kosten des Beschwerdeverfahrens gemäß § 97 Abs. 1 ZPO tragen.

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