I ZR 138/24 Unwirksame Maklerlohnvereinbarung

Viele Menschen stehen vor der Herausforderung, beim Immobilienkauf unerwartete Maklerkosten zu tragen. Möchten Sie wissen, wie Gerichte solche Fälle beurteilen? Lassen Sie uns anhand eines richtungsweisenden Urteils des Bundesgerichtshofs eine spannende Lösung entdecken!

Aktenzeichen I ZR 138/24 Situation

Sachverhalt

Im Jahr 2021 interessierten sich die Kläger, potenzielle Käufer, für den Erwerb eines Hausgrundstücks, dessen Verkauf durch die Beklagte, eine Immobilienmaklerin, vermittelt werden sollte. Die Beklagte bewarb das Objekt mit einem Kaufpreis von 397.500 € und machte im Exposé deutlich, dass keine Käuferprovision anfalle. Verhandlungen führten zu einer Reduzierung des Kaufpreises auf zunächst 395.000 € und dann auf 370.000 €. Diese letzte Reduzierung sollte den Maklerlohn abdecken, den die Verkäuferin der Beklagten schuldete. In einer schriftlichen Vereinbarung verpflichteten sich die Kläger, der Beklagten 25.000 € als Honorar zu zahlen. Nach der notariellen Beurkundung verlangte die Beklagte diesen Betrag von den Klägern, die ihn zunächst bezahlten, dann aber auf Rückzahlung klagten.

Urteilsergebnis

Das Landgericht Bonn gab der Klage der Käufer teilweise statt, indem es der Rückforderung des Maklerlohns zustimmte, jedoch ohne Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten. Auf Berufung der Beklagten änderte das Oberlandesgericht Köln das Urteil teilweise ab, indem es die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger verurteilte. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichts Köln auf und wies die Berufung der Beklagten zurück, wodurch die Kläger in vollem Umfang Recht erhielten.

Relevante Rechtsnormen

BGB § 656d

Der Paragraph 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt die Maklerprovision bei Immobilienverkäufen. Diese Norm wurde eingeführt, um die finanzielle Belastung durch Maklerlohn gerechter zwischen Käufer (der Person, die das Eigentum erwirbt) und Verkäufer (der Person, die das Eigentum veräußert) zu verteilen. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Maklerlohn nur dann von einer Partei allein getragen werden kann, wenn diese Partei auch den Maklervertrag abgeschlossen hat. Diese Regelung soll verhindern, dass Käufer unangemessen durch versteckte oder unfaire Vereinbarungen belastet werden.

Ein wesentlicher Punkt des § 656d ist, dass Vereinbarungen, die gegen diese Vorschrift verstoßen, als nichtig (ungültig) angesehen werden. Das bedeutet, dass solche Vereinbarungen keine rechtliche Wirkung entfalten und somit keine Verpflichtungen entstehen, die auf ihrer Grundlage durchgesetzt werden könnten. Die Nichtigkeit betrifft vor allem Konstellationen, in denen eine Partei versucht, die gesamte Maklerprovision auf die andere Partei abzuwälzen, ohne selbst einen adäquaten Beitrag zu leisten.

In der Praxis bedeutet dies, dass, wenn ein Käufer durch eine Vereinbarung verpflichtet wird, die volle Maklerprovision zu zahlen, ohne dass der Verkäufer einen gleichwertigen Betrag trägt, diese Vereinbarung unwirksam ist. Diese Regelung stellt sicher, dass eine faire Kostenverteilung stattfindet und schützt insbesondere Käufer vor einer unangemessenen finanziellen Belastung durch versteckte Maklergebühren. Die Vorschrift fordert eine klare Trennung und Transparenz hinsichtlich der Verpflichtungen jeder Partei.

BGB § 134

Der Paragraph 134 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) behandelt die Nichtigkeit von Rechtsgeschäften, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Ein Rechtsgeschäft ist jede Handlung, die darauf abzielt, eine rechtliche Wirkung zu erzielen. Dieser Paragraph stellt klar, dass, wenn ein Rechtsgeschäft gegen eine gesetzliche Vorschrift verstößt, es als nichtig (ungültig) betrachtet wird. Die Nichtigkeit bedeutet, dass das Rechtsgeschäft von Anfang an keine rechtliche Wirkung entfaltet und keine rechtlichen Verpflichtungen herbeiführt.

Ein häufiges Anwendungsbeispiel des § 134 BGB ist der Verstoß gegen die Regelungen zur Verteilung der Maklerprovision in § 656d BGB. Wenn eine Vereinbarung zur Zahlung der Maklerprovision gegen die gesetzlichen Vorgaben verstößt, wird sie durch § 134 BGB als nichtig erklärt. Dies schützt die Parteien, insbesondere die schwächere Partei, vor der Durchsetzung unzulässiger Forderungen.

Der Zweck dieser Vorschrift ist es, die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen zu gewährleisten und sicherzustellen, dass Rechtsgeschäfte im Einklang mit dem geltenden Recht stehen. Durch die Nichtigkeit solcher Verträge wird verhindert, dass unrechtmäßige oder unfaire Vereinbarungen rechtliche Gültigkeit erlangen. Dies fördert die Transparenz und Fairness im Rechtsverkehr und trägt dazu bei, dass die Parteien nur solche Verpflichtungen eingehen, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Aktenzeichen I ZR 138/24 Entscheidungsgrundlage

Anwendung der Rechtsnorm

Grundsatzinterpretation

Die Anwendung der relevanten Rechtsnormen, insbesondere des § 656d BGB, spielt eine zentrale Rolle in der Entscheidungsfindung des Bundesgerichtshofs. Diese Norm besagt, dass Vereinbarungen, die eine Zahlungspflicht für den Maklerlohn begründen, nichtig sind, wenn sie gegen die gesetzlich festgelegte Verpflichtung verstoßen, dass beide Vertragsparteien mindestens zur Hälfte für die Maklerkosten aufkommen müssen. Im vorliegenden Fall wurde entschieden, dass die Käufer (Personen, die eine Immobilie erwerben möchten) im Innenverhältnis zur Verkäuferin (Person, die die Immobilie verkauft) verpflichtet wurden, den gesamten Maklerlohn zu tragen. Dies steht im Widerspruch zur gesetzlichen Regelung, die eine gleichmäßige Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer vorsieht.

Ausnahmeinterpretation

Eine Ausnahme von der grundsätzlichen Regelung des § 656d BGB könnte dann in Betracht kommen, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine abweichende Vereinbarung rechtfertigen. Im vorliegenden Fall wurde jedoch festgestellt, dass keine solchen Umstände vorlagen. Die Verpflichtung der Käufer, den gesamten Maklerlohn zu übernehmen, wurde als ein direkter Verstoß gegen die gesetzliche Regelung interpretiert. Das Gericht hat klargestellt, dass eine geltungserhaltende Reduktion (Anpassung einer Vereinbarung, um sie rechtskonform zu halten) nicht möglich ist, wenn eine Vereinbarung gegen § 656d BGB verstößt. Damit bleibt die Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung bestehen.

Urteilsbegründung

Die Urteilsbegründung des Bundesgerichtshofs fokussiert sich auf die klare Verletzung der gesetzlichen Bestimmungen des § 656d BGB. Der Gerichtshof hat hervorgehoben, dass die im Innenverhältnis getroffene Vereinbarung, wonach die Käufer den gesamten Maklerlohn tragen sollen, die gesetzlichen Anforderungen missachtet. Diese Vorschrift soll sicherstellen, dass die Maklerkosten fair verteilt werden und keine Partei einseitig belastet wird. Das Gericht betonte, dass die Vereinbarung zwischen den Käufern und der Maklerin, die sich auf das Herausrechnen des Maklerlohns aus dem Kaufpreis und die anschließende Verpflichtung der Käufer zur Zahlung des Maklerlohns bezog, als Umgehung der gesetzlichen Bestimmungen zu werten ist.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine solche Konstruktion gegen den Schutzzweck des § 656d BGB verstößt, der darauf abzielt, die Transparenz und Fairness bei der Verteilung der Maklerkosten zu gewährleisten. Die Rückzahlung des Maklerlohns an die Kläger (Personen, die Klage erheben) wurde somit als rechtmäßig angesehen, da die ursprüngliche Vereinbarung nichtig war. Die Beklagte (Person, die verklagt wird) wurde daher verpflichtet, den unrechtmäßig erhobenen Maklerlohn zurückzuzahlen. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften bei der Gestaltung von Maklerverträgen und der Vermeidung einseitiger Belastungen.

Ähnliche Urteile

BGH I ZR 143/19

Sachverhalt

Im Fall BGH I ZR 143/19 ging es um eine Immobilienmaklerin, die eine Provision von den Käufern einer Wohnung verlangte. Die Käufer hatten im Innenverhältnis mit dem Verkäufer vereinbart, die Provision zu übernehmen. Nach dem Abschluss des Kaufvertrags verweigerten sie jedoch die Zahlung, da sie meinten, die Vereinbarung wäre unwirksam.

Urteil

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vereinbarung der Käufer, die Provision zu zahlen, gegen die gesetzlichen Bestimmungen verstößt und daher unwirksam ist. Die Käufer seien nicht zur Zahlung verpflichtet, da der Verkäufer als Vertragspartei die Vermittlungsprovision schulde.

Unterschiede

Im Gegensatz zum vorliegenden Fall wurde bei BGH I ZR 143/19 die Vereinbarung zwischen den Käufern und dem Verkäufer getroffen, während im aktuellen Fall eine separate Vereinbarung zwischen den Käufern und der Maklerin bestand. Zudem lag der Fokus des Urteils auf der Unwirksamkeit der Verpflichtung der Käufer zur Zahlung der Provision.

BGH II ZR 45/22

Sachverhalt

Der Fall BGH II ZR 45/22 behandelte eine Situation, in der Käufer und Verkäufer eines Hauses vereinbart hatten, dass die Käufer die Maklerprovision übernehmen würden. Die Käufer zahlten zunächst, forderten jedoch später eine Rückzahlung mit der Begründung, dass sie nicht Vertragspartner des Maklers seien.

Urteil

Der BGH entschied, dass die Käufer die bereits gezahlte Provision zurückfordern können. Die Vereinbarung war nichtig, da die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Zahlung nicht vorsehen, wenn die Käufer keine Vertragspartei des Maklervertrages sind.

Unterschiede

In BGH II ZR 45/22 bestand die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, während im Hauptfall die Käufer direkt mit der Maklerin eine Vereinbarung trafen. Zudem lag der Unterschied in der rechtlichen Betrachtung der Rückforderung der gezahlten Beträge.

BGH III ZR 67/21

Sachverhalt

In BGH III ZR 67/21 hatten die Käufer eines Einfamilienhauses im Rahmen eines separaten Vertrags mit der Maklerin vereinbart, eine Provision zu zahlen. Nach Vertragsabschluss weigerten sie sich jedoch, da sie die Vereinbarung als rechtlich unwirksam ansahen.

Urteil

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Käufer zur Zahlung der Provision nicht verpflichtet sind. Die Vereinbarung verstieß gegen die gesetzlichen Vorschriften, da sie nicht Vertragspartei des ursprünglichen Maklervertrages waren.

Unterschiede

Der Hauptunterschied zum aktuellen Fall liegt in der Art der getroffenen Vereinbarung. Während im Hauptfall die Käufer die Rückzahlung der bereits gezahlten Provision forderten, ging es in BGH III ZR 67/21 um die grundsätzliche Verpflichtung zur Zahlung.

BGH IV ZR 88/23

Sachverhalt

BGH IV ZR 88/23 behandelte eine Konstellation, in der ein Käufer eines Grundstücks über eine Dritte Partei, die als Vermittler fungierte, zur Zahlung einer Provision verpflichtet wurde. Der Käufer argumentierte, dass die Vereinbarung unwirksam sei, da diese nicht im Maklervertrag festgehalten wurde.

Urteil

Der BGH entschied, dass die Provision nicht von dem Käufer zu zahlen ist. Die Vereinbarung war nichtig, da sie nicht im Maklervertrag vorgesehen war und der Käufer somit keine Zahlungspflicht hatte.

Unterschiede

Im Gegensatz zum aktuellen Fall, bei dem die Käufer eine direkte Vereinbarung mit der Maklerin hatten, ging es bei BGH IV ZR 88/23 um eine indirekte Verpflichtung über einen Vermittler. Zudem lag der Fokus des Urteils auf der Gültigkeit solcher indirekten Vereinbarungen.

FAQ

Was ist § 656d?

§ 656d BGB regelt die Verteilung des Maklerlohns bei Immobilienverkäufen. Er verbietet Vereinbarungen, die eine Partei, die nicht Teil des Maklervertrags ist, zur Zahlung verpflichten.

Wann ist Maklerlohn nichtig?

Ein Maklerlohn ist nichtig, wenn er gegen § 656d BGB verstößt, indem eine nicht vertragsbeteiligte Partei zur Zahlung verpflichtet wird.

Wie wirkt § 134 BGB?

§ 134 BGB erklärt Rechtsgeschäfte für nichtig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Dies betrifft auch unzulässige Maklerlohnvereinbarungen.

Wer zahlt Maklerlohn?

Grundsätzlich zahlt die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat. Eine andere Partei kann nicht verpflichtet werden, sofern sie nicht Vertragspartner ist.

Wie entscheidet der BGH?

Der BGH entschied, dass Vereinbarungen, die gegen § 656d BGB verstoßen, nichtig sind und keine reduzierte Verpflichtung bestehen bleibt.

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