Hauskauf vor Notartermin: Risiken erkennen

Hauskauf vor Notartermin – das klingt zunächst harmlos. Doch wer blind auf das Exposé vertraut, kann böse Überraschungen erleben: fehlende Baugenehmigungen, fehlerhafte Wohnflächenangaben und die Frage nach dem Rücktritt. In diesem Beitrag klären wir, worauf Sie vor dem Gang zum Notar achten sollten – und was Sie bei Zweifeln tun können.

Fehlende Wohnflächenberechnung sorgt für Unsicherheit

Wer eine Immobilie kauft, orientiert sich oft am Exposé. Die dort angegebene Wohnfläche beeinflusst nicht nur das Bauchgefühl, sondern auch den Kaufpreis – und letztlich die Finanzierung. Wenn dort „ca. 100 m²“ steht, beim eigenen Nachmessen jedoch nur rund 85 m² herauskommen, schrillen zu Recht die Alarmglocken.

Exposé ist kein verbindliches Angebot

Eine wichtige Klarstellung vorweg: Ein Exposé ist rechtlich gesehen kein Bestandteil des Kaufvertrags, sondern lediglich eine unverbindliche Werbeaussage. Selbst wenn darin eine bestimmte Wohnfläche genannt wird, bedeutet das noch lange nicht, dass diese Größe garantiert wird. Erst wenn im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich eine bestimmte Fläche zugesichert wird, kann ein Sachmangel nach § 434 BGB geltend gemacht werden.

Abweichung von 15 Prozent ist kritisch

Die Rechtsprechung sieht in der Regel eine Abweichung von mehr als 10 % von der im Vertrag genannten Wohnfläche als erheblich an. Fehlt jedoch jegliche vertragliche Zusicherung, wie im Fall von „ca. 100 m²“ im Exposé, dann greifen diese Grundsätze nicht automatisch. Trotzdem: Eine Differenz von 15 % sollte Käufer stutzig machen – vor allem, wenn sie durch eigene Messung festgestellt wurde.

Maklermeinung ersetzt keine Rechtslage

Wenn ein Makler lapidar sagt: „Die Abweichung sei in Ordnung und rechtlich irrelevant“, so ersetzt das keine fundierte rechtliche Bewertung. Im Gegenteil – solche Aussagen können gefährlich in die Irre führen. Makler sind keine Juristen. Für sie zählt oft nur der Abschluss. Als Käufer ist es Ihre Pflicht, die tatsächlichen Gegebenheiten vor Vertragsschluss genau zu prüfen.

Keine Baugenehmigung? Vorsicht, Schwarzbau!

Ein besonders heikler Punkt im Fallbeispiel: Für den ursprünglichen Bau des Hauses liegt offenbar keine Baugenehmigung vor – lediglich für den Anbau und den Dachgeschossausbau. Das kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass es sich bei Teilen des Hauses um einen sogenannten „Schwarzbau“ handelt.

Bedeutung der Baugenehmigung

Ohne Baugenehmigung entfällt der Bestandsschutz nach einem Eigentümerwechsel. Das bedeutet, das zuständige Bauamt könnte den Rückbau oder sogar Abriss verlangen. Besonders bei älteren Gebäuden oder selbst ausgebauten Dachgeschossen ist diese Gefahr real.

Rücktrittsrecht bei Schwarzbau?

Wenn sich herausstellt, dass ein Teil der Immobilie ohne Genehmigung errichtet wurde und dies im Kaufvertrag nicht offen gelegt wurde, kann dies unter Umständen einen Rücktrittsgrund darstellen. Denn laut § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn die Immobilie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet – was bei einem illegalen Anbau durchaus der Fall sein kann.

Rechtliche Folgen bei Kauf trotz Kenntnis

Ein anderer kritischer Punkt: Der Käufer wusste im vorliegenden Fall bereits vor Vertragsabschluss von der unklaren Wohnfläche. Kann er später trotzdem auf Rückabwicklung oder Schadensersatz pochen?

Keine Rechte bei vorheriger Kenntnis

Nach § 442 BGB gilt: Wer einen Mangel bei Vertragsschluss kennt, kann keine Rechte aus einem Sachmangel ableiten. Das bedeutet konkret: Wenn der Käufer wusste, dass die Wohnfläche nur rund 85 m² beträgt, kann er sich später nicht darauf berufen, dass ihm „nur“ 85 m² statt der ursprünglich beworbenen 100 m² zur Verfügung stehen.

Ausnahme: Arglistige Täuschung

Etwas anderes gilt, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig über die Wohnfläche getäuscht hat – etwa durch eine gefälschte Berechnung. Dann greift § 444 BGB: Der Ausschluss der Sachmängelhaftung ist unwirksam. In solchen Fällen könnten sowohl Rücktritt als auch Schadensersatz denkbar sein.

Wer zahlt die Notarkosten bei Absage?

Ein heikler Punkt betrifft die Frage der Notarkosten, falls der Käufer kurz vor dem Termin abspringt. Immerhin wurde bereits ein Entwurf erstellt.

Auftraggeberprinzip entscheidet

Hier kommt es entscheidend darauf an, wer den Notar beauftragt hat. In den meisten Fällen geschieht dies durch den Käufer oder dessen Makler. Laut § 29 GNotKG trägt der Auftraggeber die Notarkosten, auch wenn der Vertrag nicht zustande kommt.

Kein Anspruch gegen die Verkäuferin

Wird der Termin abgesagt, kann der Käufer also nicht ohne Weiteres Ersatz von der Verkäuferin verlangen – es sei denn, es liegt ein explizit zugesagter Vertragsabschluss vor, was in der Praxis selten ist. Auch aus vorvertraglichen Schuldverhältnissen nach § 311 Abs. 2 BGB ergibt sich hier nur selten ein Ersatzanspruch, es sei denn, der Verkäufer hätte wissentlich getäuscht.

Finanzierung und Wohnfläche

Ein unterschätzter Aspekt in solchen Fällen ist die Bedeutung der korrekten Wohnfläche für die Finanzierung.

Bank benötigt belastbare Zahlen

Banken benötigen für ihre Beleihungswertermittlung in der Regel eine präzise Wohnflächenberechnung – entweder auf Basis von DIN 277 oder der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Eigenhändige Messungen sind dabei kaum anerkannt. Kommt es zu erheblichen Abweichungen, kann die Finanzierung kippen.

Externer Gutachter als Lösung

Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte noch vor dem Notartermin einen unabhängigen Sachverständigen mit der Wohnflächenvermessung beauftragen. Die Kosten sind gut investiertes Geld – denn sie schaffen Klarheit und helfen dabei, spätere Konflikte zu vermeiden.

Vertrauensvolle Kommunikation mit der Bank

Wenn sich beim Nachmessen herausstellt, dass die Wohnfläche kleiner ist als erwartet, sollte dies offen mit der finanzierenden Bank kommuniziert werden. Besser ein offenes Gespräch als eine Finanzierung auf wackeligem Fundament.

Relevanz des Nutzungsrechts der Bewohner

Im Fallbeispiel lebt die Enkelin der Eigentümerin mit zwei Freunden in der Immobilie. Das wirft die Frage auf, welche Rechte diese Personen nach einem Eigentümerwechsel noch haben.

Mietverträge gehen auf Käufer über

Laut § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt: Der neue Eigentümer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein. Problematisch wird es, wenn es sich um unbefristete, mündliche Verträge oder um eingetragene Wohnrechte handelt. Diese lassen sich nicht einfach kündigen – und können den Nutzwert der Immobilie massiv einschränken.

Klärung vor Notartermin ist Pflicht

Als Käufer sollte man sich vor Vertragsschluss schriftlich bestätigen lassen, ob und in welchem Umfang Wohn- oder Nutzungsrechte bestehen. Fehlen diese Informationen, kann es später teuer werden – denn Räumungsklagen dauern, sind nervenaufreibend und oft teuer.

Zusammenfassung aus rechtlicher Sicht

Aus rechtlicher Sicht handelt es sich bei dem hier geschilderten Fall um eine klassische Gemengelage aus Unsicherheiten, Versäumnissen und mangelnder Transparenz. Wer in eine solche Situation gerät, sollte keine Schnellschüsse wagen – sondern juristisch fundiert und strategisch durchdacht agieren. Ein Rücktritt vom Notartermin mag ärgerlich sein, ist aber in manchen Fällen die bessere Entscheidung als ein Kauf mit unklaren Folgen.

Fazit

Der Fall „Hauskauf vor Notartermin“ zeigt eindrücklich, wie schnell aus einem vermeintlichen Traumhaus ein juristischer Minenfelder werden kann. Wenn Wohnflächenangaben im Exposé um 15 % von der Realität abweichen, Baugenehmigungen fehlen oder unklare Nutzungsrechte bestehen, sollten alle Alarmglocken läuten. Zwar ist eine gewisse Toleranz bei „ca.-Angaben“ üblich, aber die Wohnfläche beeinflusst die Finanzierung, den Wert – und vor allem die Kaufentscheidung. Wer vor dem Notartermin auf Unstimmigkeiten stößt, sollte sich nicht scheuen, den Prozess zu stoppen und unabhängige Gutachten oder rechtliche Beratung einzuholen. Denn eines ist klar: Ein Hauskauf vor Notartermin muss mit offenen Augen erfolgen – und nicht auf Basis von vagen Schätzungen oder Maklerfloskeln.

FAQ

Was bedeutet „Hauskauf vor Notartermin“ genau?

„Hauskauf vor Notartermin“ bezeichnet die Phase, in der Käufer und Verkäufer sich grundsätzlich über einen Immobilienverkauf einig sind, aber der notarielle Vertrag noch nicht abgeschlossen wurde. In dieser Zeit können Informationen noch geprüft und Zweifel geklärt werden.

Kann ich bei fehlender Wohnflächenberechnung vom Kauf zurücktreten?

Ja, vor dem Notartermin ist ein Rücktritt jederzeit möglich. Die fehlende Wohnflächenberechnung ist ein triftiger Grund, vor allem wenn dadurch Finanzierung oder Wertermittlung gefährdet sind.

Gilt eine Differenz von 15 % bei der Wohnfläche als erheblicher Mangel?

Wenn die Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag nicht ausdrücklich genannt wird, ist es schwierig, einen Mangel geltend zu machen. Allerdings kann eine Abweichung von 15 % bei Hauskauf vor Notartermin Anlass sein, den Vertrag nicht zu unterzeichnen.

Muss ich die Notarkosten zahlen, wenn ich den Termin absage?

In der Regel ja – wer den Notar beauftragt hat, trägt die Kosten. Beim Hauskauf vor Notartermin gilt das Auftraggeberprinzip (§ 29 GNotKG). Eine Rückforderung vom Verkäufer ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Was ist, wenn das Haus teilweise ohne Baugenehmigung gebaut wurde?

Dann droht im schlimmsten Fall ein Rückbau. Ohne Baugenehmigung entfällt nach einem Eigentümerwechsel oft der Bestandsschutz. Das kann beim Hauskauf vor Notartermin ein echtes K.-o.-Kriterium sein.

Kann ich auf den Makler vertrauen, wenn er sagt, die Abweichung sei „in Ordnung“?

Nein. Makler sind keine Juristen. Ihre Einschätzung ersetzt keine rechtliche Prüfung. Gerade beim Hauskauf vor Notartermin sollte man sich unabhängig beraten lassen.

Welche Wohnflächenberechnung akzeptieren Banken?

Die meisten Banken verlangen eine Berechnung nach DIN 277 oder WoFlV. Laienhafte eigene Messungen werden kaum akzeptiert – und gefährden die Finanzierung.

Was passiert mit den Bewohnern nach dem Kauf?

Mietverträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB). Auch unbefristete oder mündliche Vereinbarungen bleiben bestehen. Deshalb sollte beim Hauskauf vor Notartermin geklärt werden, welche Nutzungsrechte bestehen.

Wie kann ich die tatsächliche Wohnfläche vor dem Kauf verlässlich prüfen?

Am sichersten ist die Beauftragung eines unabhängigen Gutachters. Diese Vermessung schafft Klarheit und kann später auch im Streitfall als Beweis dienen.

Ist ein Hauskauf trotz Zweifeln an Fläche und Baugenehmigung ratsam?

Nur wenn alle offenen Fragen vor dem Notartermin zweifelsfrei geklärt sind. Ein übereilter Hauskauf vor Notartermin kann später zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Problemen führen. Besser einmal absagen als jahrelang bereuen.